Vivere in Condominio: Guida Pratica 2026
Questa guida a cura dello Studio Legale Squillacioti & Grillo nasce per aiutare proprietari, inquilini e amministratori a orientarsi nella vita condominiale. Il condominio è un luogo di convivenza: si condividono spazi, servizi, responsabilità e, inevitabilmente, anche problemi. Conoscere le regole aiuta a prevenire conflitti e a tutelare i propri diritti.
1. Cos’è il condominio
Esiste un condominio quando più unità immobiliari condividono parti comuni come scale, tetto, cortile, impianti o servizi. Può essere:
- Verticale: il classico palazzo a piani sovrapposti.
- Orizzontale: villette o edifici separati con aree comuni.
- Supercondominio: più condomìni che condividono impianti o spazi.
- Parziale: alcune parti comuni servono solo alcuni condomini.
2. Come nasce e come cessa
Il condominio nasce automaticamente quando un edificio passa da un unico proprietario a più proprietari (vendite, donazioni, successioni). Cessa quando tutte le unità tornano a un solo proprietario.
3. I diritti dei condomini
Ogni condomino ha diritto di usare le parti comuni in modo proporzionato alla propria quota, senza alterarne la destinazione né impedire l’uso agli altri. È possibile installare impianti privati (antenne, pannelli, climatizzatori) nel rispetto del decoro e della sicurezza.
4. Le parti comuni
Le parti comuni comprendono strutture essenziali (tetto, scale, fondazioni), impianti centralizzati, cortili, facciate, parcheggi e sottotetti destinati all’uso comune. Le innovazioni sono ammesse se migliorano l’edificio e non danneggiano stabilità, sicurezza o decoro.
5. L’amministratore
L’amministratore è obbligatorio sopra gli 8 condomini. Si occupa di gestione, contabilità, sicurezza, rappresentanza e conservazione delle parti comuni. Il mandato dura un anno e si rinnova automaticamente salvo revoca.
6. Le spese condominiali
Le spese si dividono in base ai millesimi, salvo diversa previsione. Chi vende un immobile resta responsabile delle spese maturate fino al rogito. Il condomino moroso può essere perseguito legalmente.
7. L’assemblea
L’assemblea è il cuore decisionale del condominio. Delibera su lavori, spese, nomina dell’amministratore, regolamento e innovazioni. Le maggioranze variano a seconda dell’oggetto.
8. Il regolamento
Può essere contrattuale (allegato ai rogiti) o assembleare. Stabilisce regole di convivenza, uso delle parti comuni, orari, divieti e criteri di ripartizione.
9. Le tabelle millesimali
Le tabelle determinano il valore proporzionale di ogni unità e servono per ripartire le spese. Si modificano solo in caso di errore o variazioni strutturali rilevanti.
10. Bonus fiscali
Gli interventi condominiali possono beneficiare di bonus fiscali per ristrutturazioni, efficientamento energetico, sicurezza e rigenerazione edilizia, secondo la normativa di volta in volta vigente.
11. Domande frequenti sul condominio (FAQ)
Qui trovi le risposte sintetiche ai dubbi più comuni su riscaldamento centralizzato, spese, bacheca condominiale, animali domestici, fotovoltaico, assemblee e poteri dell’amministratore. Non sostituiscono una consulenza legale, ma ti aiutano a capire subito se un comportamento è corretto o rischioso.
1. Il singolo condomino può distaccarsi dal riscaldamento centralizzato?
Sì, ma solo se il distacco non provoca squilibri di funzionamento all’impianto né maggiori costi per gli altri condomini. Chi si distacca continua comunque a contribuire alle spese straordinarie e di conservazione dell’impianto comune.
2. Il sottotetto è sempre una parte comune?
No. Il sottotetto è comune se, per struttura e funzione, è destinato all’uso collettivo o a un servizio comune. Se serve solo come isolamento per l’unità dell’ultimo piano ed è accessibile solo da quella, può essere pertinenza privata.
3. Si può installare un condizionatore sulla facciata?
Di regola sì, ma la facciata è parte comune: occorre rispettare il decoro architettonico e le regole fissate dal regolamento o dall’assemblea. Il condominio può imporre posizioni, colori e modalità tecniche per armonizzare l’intervento.
4. L’amministratore può pubblicare in bacheca i nomi dei morosi?
No. Esporre in bacheca i nomi dei condomini morosi e i relativi importi integra, in linea di massima, una diffusione illecita di dati personali. Le informazioni sui debiti devono essere gestite in modo riservato e comunicate ai soli interessati.
5. Chi paga le spese condominiali in caso di vendita dell’immobile?
In linea generale il venditore risponde delle spese maturate fino al rogito, mentre l’acquirente risponde di quelle successive. Tuttavia, verso il condominio l’acquirente può essere chiamato a rispondere anche per pregresse annualità, con diritto di rivalsa sul venditore.
6. L’assemblea può vietare di tenere animali domestici?
No. Il regolamento non può vietare, in via assoluta, la detenzione di animali domestici nelle proprietà esclusive. Può però disciplinare l’uso delle parti comuni (guinzaglio, museruola, pulizia) per tutelare sicurezza, igiene e quiete.
7. È possibile installare pannelli fotovoltaici sul tetto condominiale?
Sì, il singolo condomino può chiedere di installare impianti per uso proprio sulle parti comuni, purché non comprometta stabilità, sicurezza e decoro. L’assemblea può indicare soluzioni tecniche alternative, ma non vietare l’installazione senza motivi oggettivi.
8. Come si impugna una delibera assembleare?
Le delibere annullabili vanno impugnate entro 30 giorni dinanzi al tribunale del luogo in cui si trova l’immobile; le delibere nulle possono essere contestate in ogni momento. La valutazione del tipo di vizio richiede un esame tecnico della delibera.
9. L’amministratore è obbligato ad avere un conto corrente condominiale?
Sì. Tutte le somme incassate e pagate per il condominio devono transitare su un conto corrente intestato al condominio, separato da quello personale dell’amministratore. Ogni condomino ha diritto di chiedere copia degli estratti conto.
10. Si può usare il cortile per parcheggiare senza una delibera?
No. L’uso del cortile come parcheggio richiede una disciplina approvata dall’assemblea, che stabilisca criteri, turni e limiti. L’assegnazione di posti non crea, di regola, un diritto di proprietà esclusiva ma solo modalità d’uso più ordinate.
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Avv. Italo Grillo
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