Ricevere un pignoramento immobiliare è uno shock: fa paura, toglie il sonno, e l’istinto spesso è rimandare. È proprio lì che ci si gioca tutto. Qui trovi i cinque errori che vedo più spesso — e come evitarli con mosse concrete e tempestive.
1) Ignorare l’atto e perdere le scadenze chiave
- Perché è grave: Dopo la notifica partono termini stretti per reagire. Saltarli trasforma vizi sanabili in problemi irreversibili e accelera la vendita all’asta.
- Cosa rischi: Perdi la possibilità di fare opposizione, di chiedere la sospensione, o di “comprare tempo” con la conversione del pignoramento.
- Cosa fare subito:
- Calendario: Segna i termini per le opposizioni (artt. 615 e 617 c.p.c.), per l’istanza di sospensione (art. 624 c.p.c.) e per la conversione (art. 495 c.p.c.).
- Documenti: Raccogli titolo esecutivo, precetto, relata di notifica, atto di pignoramento, estratti conto e conteggi.
- Azione rapida: Fissa entro 72 ore un appuntamento con un legale esecutivista per scegliere il rimedio idoneo.
2) Credere che la “prima casa” sia sempre impignorabile
- Perché è grave: È un mito pericoloso. La tutela della “prima casa” vale solo in ambito esattoriale e con requisiti specifici; un creditore privato può pignorare anche l’abitazione principale.
- Cosa rischi: Rassicurarti da solo e non muoverti in tempo, quando invece l’esecuzione prosegue.
- Cosa chiarire:
- Creditori privati: Possono pignorare la prima casa se hanno un titolo esecutivo valido.
- Agente della riscossione: Esistono limiti e soglie particolari per debiti fiscali e previdenziali; la tutela non è generale né automatica.
- Cosa fare subito:
- Identifica il creditore: Privato o agente della riscossione? Le regole operative cambiano.
- Verifica i requisiti: Unicità dell’immobile, residenza anagrafica, natura non di lusso, soglie di debito e atti preliminari (es. ipoteca).
- Strategia dedicata: Imposta difese o trattative coerenti con la tipologia di creditore.
3) Compiere atti di “salvataggio” del bene (vendite/donazioni) dopo il pignoramento
- Perché è grave: Gli atti di disposizione successivi al pignoramento sono inefficaci verso i creditori (art. 2913 c.c.). Anche prima del pignoramento, operazioni in frode sono esposte a revocatoria e, in ambito fiscale, a profili penali.
- Cosa rischi: Sprechi denaro, crei contenziosi aggiuntivi, peggiori la tua posizione senza salvare davvero l’immobile.
- Cosa fare invece:
- Strumenti legittimi: Valuta la conversione del pignoramento (sostituire il bene con una somma rateizzabile), l’accordo transattivo o il saldo e stralcio.
- Alternative strutturate: Considera le procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento (oggi nel Codice della crisi), che possono portare a sospensioni e a un piano sostenibile.
- Trasparenza: Ogni mossa va tracciata e motivata; evita scorciatoie “di comodo”.
4) Non contestare vizi e importi o fidarsi di conteggi imprecisi
- Perché è grave: Errori su interessi, spese e accessori sono frequenti; vizi di notifica o del titolo possono incidere sulla legittimità dell’esecuzione.
- Cosa rischi: Paghi più del dovuto o ti lasci sfuggire opposizioni fondate.
- Controlli essenziali:
- Titolo e precetto: Validità, regolarità, notifiche, termini.
- Atto di pignoramento: Notifica, dati catastali, trascrizione, deleghe e nomine.
- Conteggi: Tasso applicato, decorrenze, anatocismo, spese ripetibili, duplicazioni.
- Cosa fare subito:
- Perizia contabile: Un controllo tecnico dei conteggi può ridurre sensibilmente il dovuto.
- Opposizione mirata: Se il vizio è formale, art. 617 c.p.c.; se sostanziale (inesistenza del diritto a procedere), art. 615 c.p.c.
- Istanza al giudice: Chiedi, se del caso, la sospensione in presenza di fumus e periculum.
5) Non collaborare nella fase esecutiva e trascurare l’immobile
- Perché è grave: Il giudice può ordinare la liberazione se non collabori; un immobile mal gestito perde valore, con danno tuo (maggiore scoperto) e dei creditori.
- Obblighi tipici:
- Custodia e accessi: Collaborare con il custode giudiziario, consentire sopralluoghi e visite degli interessati.
- Spese e utenze: Condominio, assicurazione minima, manutenzione ordinaria; gli arretrati si sommano e peggiorano i conti.
- Stato del bene: Documentazione urbanistica e catastale in ordine; piccoli adeguamenti che preservano il valore.
- Cosa fare subito:
- Dialogo col custode: Concorda calendario visite e chiarisci le regole di permanenza.
- Dossier immobile: Planimetrie, conformità, agibilità, APE, sanatorie possibili: più trasparenza, migliore realizzo.
- Valore di realizzo: Ogni euro ottenuto in più all’asta riduce l’esposizione residua e il futuro pignorabile.
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Le tre mosse che cambiano la partita (da fare entro 7 giorni)
- Mossa 1: Diagnosi rapida. Fai esaminare atti e conteggi da un avvocato esecutivista e, se utile, da un consulente contabile.
- Mossa 2: Scegli il binario. Difesa (opposizione/sospensione), sostenibilità (conversione/accordo/sovraindebitamento), o combinazione delle due.
- Mossa 3: Esegui con disciplina. Rispetta termini, collabora col custode, prepara il fascicolo tecnico dell’immobile e mantieni il contatto col creditore.
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