💼 Responsabilità del Condominio ex art. 2051 c.c.: la sentenza del Tribunale di Rovigo n. 640/2022
Il Tribunale di Rovigo, con la sentenza n. 640 del 15 luglio 2022, ha affrontato un caso emblematico in tema di responsabilità del condominio per danni causati da cose in custodia, riaffermando principi consolidati e offrendo spunti di riflessione sulla natura giuridica del condominio stesso.
⚖️ Il caso: acqua sulle scale condominiali e danno a terzi
La vicenda trae origine dalla caduta di un soggetto sulle scale condominiali, causata dalla presenza di acqua non segnalata. Il danneggiato ha agito contro il condominio invocando l’art. 2051 c.c., che disciplina la responsabilità del custode per danni cagionati da cose in custodia.
Il condominio ha tentato di escludere la propria responsabilità sostenendo che l’evento fosse riconducibile a un caso fortuito. Tuttavia, il Tribunale ha ritenuto che la presenza di acqua costituisse una condizione insidiosa e non adeguatamente gestita, rigettando la tesi difensiva.
📌 Principio affermato
> Il condominio è responsabile, ai sensi dell’art. 2051 c.c., per i danni occorsi a terzi a causa di condizioni pericolose presenti nelle aree condominiali, come la presenza di acqua non segnalata sulle scale, a meno che non dimostri il caso fortuito.
🏢 La natura giuridica del condominio: un ente di gestione senza personalità
La sentenza si inserisce in un contesto giurisprudenziale più ampio che ha da tempo dibattuto sulla natura giuridica del condominio. Secondo l’orientamento prevalente della Cassazione, il condominio:
- Non è un soggetto giuridico autonomo distinto dai singoli condomini.
- È un ente di gestione privo di personalità giuridica e autonomia patrimoniale (Cass. n. 7891/2000).
- Può essere considerato un centro d’imputazione di interessi (Cass. n. 6665/2009).
- È una forma di organizzazione pluralistica (Cass. SS.UU. n. 9148/2008).
La riforma del condominio (L. n. 220/2012) non ha risolto definitivamente la questione, ma ha introdotto elementi che lasciano intravedere una tendenza verso una personalità giuridica attenuata, come la pignorabilità del conto corrente condominiale.
Tuttavia, le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 10934/2019, hanno ribadito che il condominio non può essere considerato un autonomo soggetto di diritto.
🛒 Il condominio come consumatore: apertura della Corte di Giustizia UE
Un ulteriore profilo interessante riguarda la qualificazione del condominio come “consumatore”. Secondo l’art. 3 del Codice del Consumo, il consumatore è una persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività professionale. Tuttavia, la giurisprudenza ha riconosciuto che, pur non essendo persona fisica né giuridica, il condominio può beneficiare della tutela consumeristica.
La Corte di Giustizia dell’Unione Europea, con la sentenza del 2 aprile 2020 (causa C-329/19), ha affermato che:
> Le norme a tutela dei consumatori possono essere applicate anche a un contratto concluso da un soggetto giuridico quale il condominio, se agisce per scopi estranei all’attività professionale e si trova in posizione di inferiorità rispetto al professionista.
📚 Conclusioni
La sentenza del Tribunale di Rovigo conferma l’orientamento secondo cui il condominio, pur non essendo un soggetto giuridico autonomo, è responsabile per i danni derivanti da cose in custodia, salvo prova del caso fortuito. Inoltre, la giurisprudenza europea apre alla possibilità di riconoscere al condominio lo status di consumatore, rafforzando la sua tutela nei rapporti contrattuali.
Un tema che resta aperto e in continua evoluzione, con implicazioni pratiche rilevanti per amministratori, avvocati e giudici.
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