Quali sono le verifiche che un Professionista Delegato deve affrontare quando esamina la relazione di stima del bene staggito redatta dal CTU?
Facciamo un breve check-list.
Controlli Formali
I controlli formali mirano a verificare la completezza e la correttezza documentale della relazione di stima. Il professionista delegato deve assicurarsi che la documentazione sia conforme a quanto richiesto dal Codice di Procedura Civile. Questo include, ma non si limita a:
Identificazione dell'immobile: Verificare che l'immobile sia descritto in modo chiaro e inequivocabile, con i dati catastali corretti e la relativa planimetria allegata.
Completezza della documentazione: Accertarsi che siano presenti tutti i documenti necessari, come l'atto di provenienza, il certificato di destinazione urbanistica, la visura ipotecaria, e l'attestato di prestazione energetica (APE).
Indagini tecniche: Controllare che il perito abbia effettuato e documentato tutte le indagini necessarie, inclusa la verifica della situazione ipotecaria e catastale.
Controlli Sostanziali
I controlli sostanziali sono più complessi e richiedono un'analisi critica del contenuto della relazione di stima. L'obiettivo è valutare la congruità e l'affidabilità della stima stessa.
Verifica della Situazione Urbanistico-Edilizia
Questo è un punto estremamente delicato e di grande importanza per la validità della vendita. Il professionista delegato deve:
Conformità urbanistica: Controllare che l'immobile sia conforme ai titoli abilitativi edilizi (permessi di costruire, SCIA, etc.) e alla normativa urbanistica vigente.
Abusi edilizi: Verificare la presenza di eventuali abusi edilizi sanabili o insanabili. In caso di abusi, è fondamentale che la relazione di stima ne dia conto in modo dettagliato, specificando i costi e le tempistiche per la loro regolarizzazione, o l'impossibilità di sanatoria. Se gli abusi non sono sanabili, l'immobile potrebbe non essere commerciabile.
Stato di Occupazione
Il professionista delegato deve accertarsi che la relazione di stima descriva in modo accurato lo stato di occupazione dell'immobile. Questo è cruciale per informare i potenziali acquirenti e per stabilire il prezzo base d'asta.
Occupazione legittima: Verificare se l'immobile è occupato da un inquilino con un contratto di locazione registrato, oppure se è occupato dal debitore o da terzi senza titolo.
Conseguenze: A seconda della situazione di occupazione, l'immobile avrà un valore diverso e l'avviso di vendita dovrà specificare chiaramente le tempistiche e le modalità di liberazione dell'immobile.
Congruità del Metodo di Valutazione
Il professionista delegato deve analizzare se il perito ha utilizzato un metodo di valutazione appropriato e coerente. I metodi più comuni includono:
Metodo comparativo: Confronto con immobili simili recentemente venduti nella stessa zona. Il delegato deve verificare se le comparazioni sono valide e se le correzioni per le differenze sono giustificate.
Metodo del costo di ricostruzione: Usato per immobili con caratteristiche uniche. Il delegato deve controllare la correttezza dei costi stimati.
Metodo reddituale: Utilizzato per immobili a reddito. Il delegato deve valutare la correttezza dei flussi di reddito e del tasso di capitalizzazione.
Scopo della Verifica
L'obiettivo finale di tutti questi controlli è duplice:
Garanzia per l'acquirente: Fornire un avviso di vendita chiaro e completo, che riduca il rischio di contestazioni da parte dell'aggiudicatario ai sensi dell'Art. 591-ter c.p.c., il quale permette di presentare un reclamo contro gli atti del professionista delegato.
Tutela della procedura: Assicurare che la stima rifletta il reale valore di mercato dell'immobile, massimizzando il ricavato per i creditori e garantendo una vendita efficace e senza intoppi.
Se durante questa verifica emergono delle criticità, il professionista delegato ha il compito di chiedere chiarimenti o integrazioni al perito, o, in casi gravi, di segnalare la situazione al Giudice dell'Esecuzione. Questo processo di due diligence è fondamentale per l'integrità dell'intera procedura esecutiva.
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